LMNP meublé de tourisme à Deauville : ce que prévoit le PLF 2027 sur l'amortissement

Loueurs en meublé : le risque du plafonnement des amortissements

L'article 7 du projet de loi de finances (PLF) 2027 ne viserait pas seulement les meublés de tourisme. Tous les loueurs en meublé non professionnels au régime réel seraient concernés, partout en France : l'amortissement annuel déductible des locaux serait plafonné à 2,5 % de leur prix de revient et à 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens meublés confondus. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait plus bas : 1,5 % et 5 000 €. Surtout, les amortissements non déduits au titre des exercices clos à partir de 2027 seraient définitivement perdus. Un propriétaire normand qui loue à la fois un appartement à l'année et un studio saisonnier à Deauville pourrait donc être concerné deux fois. Le texte reste en discussion au Parlement.

Meublés de tourisme : 1,5 % du prix de revient et 5 000 € par foyer

Selon le texte déposé par le Gouvernement (projet n° 3210), le plafond s'appliquerait de la manière suivante :

• Assiette : le prix de revient des locaux, frais d'acquisition compris, terrain exclu.
• Meublés de tourisme : amortissement annuel déductible limité à 1,5 % de cette assiette et à 5 000 € par an et par foyer fiscal.
• Autres locations meublées en LMNP réel : 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens meublés confondus.
• Hors du plafond : les loueurs en meublé professionnels (LMP), ainsi que les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée.

Exemple purement théorique : un studio à Trouville dont les locaux représentent un prix de revient de 200 000 € (frais d'acquisition compris, hors terrain) ne permettrait plus de déduire que 3 000 € d'amortissement par an (1,5 %). Un foyer détenant deux meublés de tourisme dont les locaux valent chacun 250 000 € atteindrait 3 750 € par bien, soit 7 500 € au total, ramenés au plafond de 5 000 € par foyer.

La fin du report des amortissements non déduits

C'est l'autre volet du projet, souvent moins commenté. Les amortissements non déduits au titre des exercices clos à partir de 2027 ne seraient plus reportables : ils seraient définitivement perdus.

Pour le stock d'amortissements reportés existant au 31 décembre 2026, une période transitoire est prévue : il resterait imputable de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat restant après déduction de l'amortissement de l'année. Le reliquat non utilisé à l'issue de cette période serait perdu.

Pour un loueur saisonnier qui a accumulé des amortissements reportés depuis plusieurs années, l'effet pourrait donc être double : un amortissement annuel réduit et un stock dont l'utilisation serait étalée et limitée.

Où en est le texte au 16 octobre 2026

Le calendrier parlementaire est le suivant :

• Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale avait adopté deux amendements : l'amendement I-CF1588 (G. Kasbarian), qui excluait du plafond les meublés loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité, et l'amendement I-CF776 (I. Echaniz), qui supprimait tout amortissement en LMNP réel pour les meublés de tourisme acquis à partir du 1er janvier 2027.
• Mais la commission a ensuite rejeté l'ensemble de la partie « recettes » du projet. La séance publique, ouverte le 13 octobre 2026, repart donc du texte du Gouvernement : ces amendements devraient être redéposés et votés en séance pour s'appliquer.
• Le vote solennel de la première partie est prévu le 20 octobre 2026. Le texte sera ensuite examiné par le Sénat, et le recours à l'article 49.3 de la Constitution reste possible.

En pratique, la version finale pourrait être plus favorable, identique ou plus sévère pour les meublés de tourisme. Il faudra vérifier le texte définitif de la loi de finances avant toute décision.

Conseils pratiques pour les propriétaires de la Côte Fleurie

• Chiffrer l'impact dès maintenant : comparez, bien par bien, l'amortissement actuellement déduit sur les locaux avec le plafond envisagé (1,5 % pour un meublé de tourisme, 2,5 % pour une autre location meublée), puis avec le plafond global du foyer.
• Faire le point sur le stock d'amortissements reportés au 31 décembre 2026 et estimer sa capacité d'imputation de 2027 à 2036.
• Examiner le type de bail : meublé de tourisme, location à l'année en résidence principale, bail étudiant ou bail mobilité. Le classement du bien pourrait déterminer le plafond applicable, et les débats parlementaires portent précisément sur ce point.
• Ne rien décider dans l'urgence : changement de régime, vente ou transformation du bail ne doivent pas être engagés avant le texte définitif.
• Pour les seuils du régime micro-BIC et les obligations déclaratives applicables aux meublés de tourisme en 2026, consultez notre article sur les seuils et la déclaration des meublés de tourisme en 2026.